[Млогос] Аренда коммерческой недвижимости: актуальные правовые вопросы и практика

​

Судебная практика в отношении аренды недвижимости постоянно развивается. Это открывает для юристов множество новых возможностей, но одновременно создает целый ряд вопросов и проблем, без учета которых возникают серьезные юридические риски. Данная программа повышения квалификации имеет своей целью анализ самых острых правовых проблем правового режима аренды коммерческой недвижимости (прежде всего зданий, сооружений и помещений) и путей их решения. В числе лекторов авторы вышедшего в конце 2023 года тома комментариев #Глосса по аренде.
Кроме того, на курсе будут разбираться прикладные вопросы оформления договоров аренды коммерческой недвижимости, преимущества и недостатки тех или иных договорных формулировок, рекомендации по оптимизации договорной работы в этой сфере.
Юристы, принявшие участие в данной программе, смогут в сжатые сроки существенно повысить квалификацию и уровень своих профессиональных знаний, прослушать в прямом эфире лекции ведущих российских специалистов в этой сфере права, узнать о самой интересной судебной практике, задать свои вопросы и получить на них ответы.

Продолжительность обучения – 47 ак. часа.

Целевая аудитория
Курс предназначен для практикующих юристов, работающих или планирующих работать в сфере юридического сопровождения аренды недвижимости, а также адвокатов.

Лекторы
Андрианов Николай Алексеевич
- партнер Юридической фирмы «ТРУБОР»
Бевзенко Роман Сергеевич
- д.ю.н., партнёр юридической компании «Пепеляев Групп»
Величко Вероника Евгеньевна
- советник юридической фирмы «Авелан», аспирант кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова
Громов Андрей Андреевич
- к.ю.н., доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, доцент кафедры обязательственного права Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева, доцент департамента частного права факультета права НИУ ВШЭ
Зенова Юлия Викторовна
- старший юрист юридической фирмы Denuo
Карапетов Артем Георгиевич
- д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», главный редактор Вестника экономического правосудия
Никифоров Антон Александрович
- партнер Юридической компании «Пепеляев Групп»
Павлов Андрей Анатольевич
- к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Юридического факультета СПБГУ
Церковников Михаил Александрович
- к.ю.н, заведующий кафедрой обязательственного права ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, доцент МГИМО

Спойлер: Программа

Программа курса:

1. Форма и государственная регистрация договора
— Варианты письменной формы и последствия несоблюдения
— Форма соглашений об изменении и расторжении договора
— Условия государственной регистрации аренды
— Последствия отсутствия регистрации. Непротивопоставимость арендных прав. Разбор сложных случаев
— Практические проблемы осуществления регистрации аренды и изменения условий аренды

2. Объект аренды и типы аренды
— Аренда будущей недвижимости и предварительный договор аренды: преимущества и недостатки данных моделей
— Аренда части здания, сооружения или помещения: правовая природа договора, особенности регистрации, вопросы кадастрирования
— Отличия посессорной и непосессорной аренды

3. Правомочия на сдачу вещи в аренду и передача объекта арендатору
— Последствия отсутствия у арендодателя распорядительной власти: влияние на действительность обязательственной программы договора, сдача принадлежащего РФ объекта недвижимости неуправомоченным субъектом РФ, недействительность сделки, на основании которой арендодатель приобрел право собственности на объект аренды, иски собственника к арендатору и неуправомоченному арендодателю
— Порядок оформления передачи объекта арендатору, момент введения арендатора во владение и значение акта.
— Последствия уклонения арендодателя от передачи объекта арендатору: возможность истребования объекта в натуре, влияние задержки на исчисление срока аренды, расторжение и др.
— Последствия уклонения арендатора от принятия объекта: возможность начисления арендной платы за период задержки, невозможность понуждения арендатора к принятию объекта

4. Срок аренды
— Варианты согласования сроков аренды
— Автопролонгация договора по истечении срока: пролонгация на неопределенный срок на основании закона или срабатывание договорной оговорки об автопролонгации, особенности применения к автопролонгацци Закона о защите конкуренции
— Право на отказ от бессрочной аренды

5. Внесение арендной платы и обязательства арендатора по надлежащему использованию
— Варианты согласования арендной платы: фиксированные платежи, переменные элементы формулы цены, привязка арендной платы к размеру доходов от использования и др.
— Покрытие переменных издержек на обеспечение пригодности объекта для целей использования
— Изменение арендных ставок по соглашению и в одностороннем порядке
— Нетипичные формы арендной платы
— Регулируемая арендная плата
— Обязательства арендатора по надлежащему использованию объекта
— Расторжение договора в судебном или внесудебном порядке при нарушении арендатором своих обязательств (предупреждение, существенность нарушения, возможная ретроактивность расторжения и др.)
— Иные средства защиты прав арендодателя: взыскание долга и неустойки, засчитывание требований арендодателя в счет обеспечительного платежа

6. Недостатки, возникновение помех к использованию и снижение степени пригодности вещи для целей использования
— Определение надлежащего качества сдаваемой в аренду вещи: исходные явные и скрытые дефекты
— Последствия снижения качества вещи, возникновения помех к использованию и падения степени пригодности вещи для целей использования после начала использования: длящиеся гарантии арендодателя
— Средства защиты прав арендатора: соразмерное снижение цены, взыскание убытков, расторжение договора (в судебном и внесудебном порядке) и др.
— Распределение бремени осуществления текущего и капитального ремонта, а также содержания вещи

7. Изменение стороны договора и субаренда
— Последствия перехода права собственности на объект аренды третьему лицу и механика применения правила следования (отчуждение объекта по сделке, продажа объекта с публичных торгов или с банкротных торгов, наследование, реорганизация, последствия ликвидации арендодателя и др.).
— Перенаем: оформление, согласование с арендодателем, пределы перехода прав и обязанностей
— Субаренда: актуальные правовые проблемы, взаимосвязь судьбы основной аренды и субаренды, право субарендатора на заключение «прямого» договора с арендодателем при досрочном прекращении основной аренды

8. Судьба отделимых и неотделимых улучшений
— Соотношение понятия «улучшение» с иными смежными институтами
— Право на отделение и отделимых улучшений: условия и порядок реализации
— Право на компенсацию неотделимых улучшений: условия получения компенсации и порядок выплаты

9. Возврат арендованного объекта при прекращении договора
— Порядок возврата объекта и вопросы оформления акта
— Инспекция качества возвращаемого объекта
— Последствия задержки в возврате объекта: начисление арендной платы за период задержки в соотношение с иными компенсациями

10. Выкуп арендованного объекта
— Законные основания для выкупа
— Согласование права выкупа в договоре
— Порядок осуществления выкупа

11. Особенности расчета убытков при досрочном прекращении договора по основаниям, за которые отвечает одна из сторон
— Расчет убытков в виде конкретной ценовой разницы
— Расчет убытков в виде абстрактной ценовой разницы
— Расчет убытков в размере расходов, оказывающихся тщетными на фоне досрочного прекращения договора

12. Досрочное расторжение или изменение договора не в связи с нарушением
— Право на немотивированный внесудебный отказ от договора или его одностороннее изменение: порядок согласования и осуществления, плата за отказ от договора и возможность ее снижения, отсрочка прекращения договора и др.
— Расторжение или изменение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств: ключевые условия, порядок осуществления и анализ реальной судебной практики.

13. Налоговые аспекты арендных правоотношений
— НДС в арендной плате и последствия смены налогового режима одной из сторон договора
— Спорные вопросы обложения арендных операций налогом на прибыль

14. Рекомендации по оптимизации договорной работы в сфере аренды, разбор лучших рыночных практик
— Практические проблемы ведения переговоров (соглашения о намерениях, драфтинг контракта, поиск компромиссных формулировок и др.)
— Выбор договорной структуры
— Описание объекта аренды: стандарты определения площади, право арендатора на расширение и отказ от части площадей
— Ключевые даты контракта: дата доступа, дата передачи, дата начала срока аренды/дата начала уплаты арендной платы в полном размере
— Состояние помещений при передаче, распределение обязанности по проведению отделочных работ, рекомендации по осуществлению сдачи-приемки
— Условия контракта об обеспечении исполнения обязательств арендатора, эффективная работа с обеспечительным платежом.
— Управление арендной платой: индексация и пересмотр, арендные каникулы, плата за обслуживание и коммунальные платежи и др.
— Страхование: типичные ожидания сторон
— Вывески арендатора
— Разбор наиболее актуальных договорных оговорок, направленных на минимизацию юридических рисков в рамках арендных правоотношений
— Особенности договоров аренды офисной, складской, торговой недвижимости, а также предприятий общественного питания